چگونه یک ملک را قیمت گذاری می‌کنند؟

فرض کنید شما یک زمینی دارید که می‌خواهید آن را اجاره دهید و یا اینکه بفروشید؛ پس اینجا شما باید از نحوه قیمت گذاری زمین آگاهی لازم را داشته باشید؛ شما نباید این اشتباه را بکنید و قیمت الکی به خریداران بدهید.

پس شما باید یک قیمتی را به خریدار پیشنهاد دهید، که بررسی شده باشد و برابر با ارزش زمین شما باشد. ما در این پست سعی کردیم تا شما را با همین عوامل آگاه کنیم تا بهترین قیمت را به خریداران ارائه دهید.

عواملی که بر قیمت زمین تاثیر می‌گذارد

بعضی از صاحبان زمین فکر می‌کنند که چون زمین برای خودشان است، هر قیمتی هم می‌توانند ارائه دهند. یا مثلا نگاه می‌کنند ببینند که همسایه آنها چقدر اجاره می‌دهد؛ بعد یا به همان قیمت و یا بیشتر، اقدام به اجاره زمینشان می‌کنند.

اصلا زمین شما بر روی یک گنج درست شده باشد؛ شما نباید قیمت سنجیده نشده اراده بدهید. برای همین باید قبل از اجاره و یا فروش، یک مشاور املاک مطمئن و کاربلد را به زمین خودتان بیاورید و از او بخواهید تا ارزش زمین شما را بگوید.

البته بهتر است قبل از اینکه یک مشاور املاک را به زمین خودتان بیاورید، خودتان هم یک تخمینی از قیمت زمین بزنید و لازمه اینکار، آگاهی داشتن از یکسری نکات قیمت گذاری است؛ حالا این نکات چه هستند؟

1. موقعیت زمین شما چیست؟

اینکه زمین شما در کجا واقع شده و چه خانه و زمین‌های دیگری در اطراف خانه شما وجود داشته باشند، می‌تواند در قیمت زمین شما تاثیرگذار باشد مثلا:

1. نزدیکی به مرکز شهر
2. نزدیکی به مراکز خرید
3. ایستگاه اتوبوس و یا تاکسی (ارزش این مورد در گذشته خیلی بیشتر از الان بود)
4. نزدیکی به مدرسه (حتی کیفیت درس و معلمان آن مدرسه هم می‌تواند در قیمت تاثیرگذار باشد.)
5. نزدیکی سازمانهایی مثل بانک، شهرداری، فرمانداری و …
6. نزدیکی به مراکز تفریحی مثل پارک، پارک جنگلی و …

2. زمین شما نیاز به تعمیر دارد؟

یکی از مهم‌ترین نکاتی که در ذهن خریدار وجود دارد، این است که آیا دوباره بعد از خرید خانه، نیاز است که برای تعمیرات هزینه‌ای خرج کنم یا نه؟

معمولا مردم سعی می‌کنند تا یک خانه آماده را بخرند. مثلا ترجیح می‌دهند خانه‌ای که می‌خرند کابینت داشته باشد تا اینکه بعد از خرید خانه، دوباره دست در جیبشان کنند و کابینت بزنند.

چون هر زمینی که نیاز به تعمیر داشته باشد، قطعا یکسری هزینه‌های مازادی هم بر روی دوش خریدار می‌اندازد.

نکاتی مثل سیستم‌های گرمایشی یا سرمایشی، کمد دیواری، کابینت، پنجره، سرویس بهداشتی سالم و نکاتی از این دست موارد، می‌تواند بر روی قیمت خانه تاثیر بگذارد.

3. خانه شما چند تا اتاق خواب دارد؟

اتاق خواب یکی از نکات مثبت در بحث قیمت گذاری است. به این شکل که هر چی بیشتر باشد، قیمت هم بالاتر است.

البته این اتاق خواب‌ها باید به صورت اصولی و در جای مناسبش احداث شوند.

در بالاتر هم به این موضوع اشاره کردیم. فرقی نمی‌کند که زمین شما در چه موقعیتی ساخته شده و چه امکاناتی دارد؛ شما نباید قیمتی بدون کارشناسی ارائه بدهید.

ولی این دلیل نمی‌شود که این موارد را در قیمت خانه خودتان لحاظ نکنید. چون معماری و نقشه کشی بسیار در پسند کردن خانه تاثیرگذار است.

شما فرض کنید که خانه شما در بهترین جای شهر ساخته شده؛ ولی نور خوبی ندارد. حالا به نظر شما، خریدار سعی می‌کند تا خانه را بخرد؟ قطعا نمی‌خرد و اینجا شما مجبور می‌شوید تا قیمت زمین خودتان را پایین بیاورید.

برای همین بحث معماری و مهندسی بسیار مهم است و در حین ساختن خانه، باید رعایت شود.

مبنای قیمت گذاری زمین به روش اصولی چگونه است؟

قیمت نوساز، یک قیمت پایه است که برای قیمت گذاری اولیه زمین استفاده می‌شود و سپس بقیه نکاتی که در بالا به آن اشاره کردیم، به این قیمت اضافه و یا کم می‌شود و تا قیمت اصلی پیدا شود.

ولی یک استثنایی اینجا وجود دارد. اگر شما یک زمین کلنگی داشته باشید چطور؟ اینجا شما دیگر نمی‌توانید از قیمت نوساز استفاده کنید و اگر هم استفاده کنید، قیمتی به دست می‌آید که مشتری حاضر نیست با این قیمت زمین شما را بخرد.

اینجا باید به سراغ قدرالسهم بروید. از قدرالسهم در زمینهایی استفاده می‌شود که حداقل 22 سال عمر کرده باشند.

زمین تجاری را چگونه قیمت گذاری می‌کنند؟

یکسری افراد به دنبال خرید زمین تجاری هستند و همانطور که می‌دانید، ارزش این زمین، تقریبا بالاست؛ ولی باز هم قیمت‌های واهی وجود دارد. در ادامه ما به بررسی نکاتی می‌پردازیم که با دانستن آنها، خودتان می‌توانید قیمت زمین تجاری را حدس بزنید.

1. قبل از هرچیزی باید مطمئن شوید که این زمین تجاری است یا نه! برای همین به یک نهاد مربوطه مراجعه کنید و از زمین استعلام بگیرید.
2. بعد از اینکه از کاربری زمین مطمئن شدید، نگاهی به اسناد ارائه شده بیندازید و فورا از آنها هم یک استعلام بگیرید تا مبادا جعلی باشند.
3. قبل از اینکه زمین تجاری را بخرید، در شهرداری استعلام بگیرید تا مطمئن شوید زمین در طرح عمرانی نباشد.
4. حق سرقفلی زمین و همچنین حق کسب را بررسی کنید.
5. زمین تجاری را در عرصه و اعیان ارزیابی کنید. (در ادامه به توضیح این مورد می‌پردازیم.)

ارزیابی اعیان چیست؟

ارزیابی اعیان تقسیم به دو قسمت می‌شود.

1. اولین مورد مربوط می‌شود به هزینه ساخت بنا است. این هزینه‌ها شامل معماری، نقشه کسی، مصالحی که در ساخت زمین تجاری استفاده شده، هزینه ماشین آلات و ….
2. هزینه شهرداری دومین مورد از ارزیابی اعیان است. به کارهایی مثل صدور پروانه، عوارض مازاد تراکم، عوارض آتشنشانی و ….

ارزیابی عرصه چیست؟

1. در ارزیابی عرصه، مواردی مثل موقعیت و یا کیفیت زمین تجاری یکی از گزینه های اصلی هستند.
2. باید بررسی شود که احتمال تغییر کاربری زمین وجود دارد یا نه!
3. بررسی طول و عرض زمین تجاری
4. بررسی اینکه زمین تجاری در محدوده شهر قرار دارد یا در خارج شهر

کلام آخر

شاید از زمین بتوان به عنوان گران‌ترین کالای هر خانواده نام برد و شما چه برای خرید و چه برای فروش آن، باید اطلاعات کافی از آن را داشته باشید.

سعی کنید همیشه یک چک لیست به همراه خودتان داشته باشید و تمامی موارد را به ترتیب چک کنید.