رهبر انقلاب با هشدار صریح درباره بحران مسکن، مسئولان را به اصلاح سیاست‌ها مکلف کرده‌اند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد ریشه اصلی گرانی و فقر مسکن در سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی است؛ مصوبه سال ۱۳۷۸ این شورا با بستن محدوده شهرها، تراکم‌فروشی را قانونی کرد و نتیجه آن، جهش قیمت زمین، فشار مضاعف بر خانوارها و کاهش کیفیت زندگی شهری بود.
رهبر انقلاب در دیدار با هیات دولت به صورت صریح وضعیت مسکن را نقد کرده‌اند و مسئولان دولتی را مکلف به بررسی و اصلاح سیاست‌ها در این حوزه کرده‌اند؛ حوزه‌ای که چالش‌های آن نتیجه مستقیم تصمیمات اشتباه شورای عالی شهرسازی و معماری است. ریشه اصلی این مشکلات به مصوبه سال ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی با عنوان «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» بازمی‌گردد؛ مصوبه‌ای که عملاً هرگونه الحاق زمین به محدوده‌های مصوب را ممنوع کرد. در حال حاضر کشور با فقر مسکن گسترده مواجه است؛ بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، حدود ۴۰ درصد از خانوارهای مستأجر ایران پس از پرداخت اجاره به زیر خط فقر سقوط می‌کنند. شکاف بین توان خرید مردم و قیمت مسکن پیوسته عمیق‌تر شده و به باور کارشناسان، سیاست‌های انقباضی شورای عالی از سال ۷۸ تاکنون، نه‌تنها کمکی به حل بحران نکرده بلکه با افزایش تراکم و سوق‌دادن شهرها به توسعه عمودی، موجبات گرانی و کاهش کیفیت زندگی شهری را فراهم آورده است.
سه دهه سیاست‌های نادرست شهری؛ ریشه‌های گرانی و شلوغی مسکن در تهران
مصوبه سال ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی با عنوان «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» را باید سرآغاز یکی از اشتباهات بزرگ در سیاست‌گذاری شهری دانست؛ مصوبه‌ای که با بستن دست شهرها برای توسعه افقی، عملاً تراکم‌فروشی و ساخت‌وساز فشرده را به یک رویه قانونی بدل کرد.
از اواخر دهه هفتاد و با مصوبه آبان‌ماه ۱۳۷۸ شورای عالی شهرسازی و معماری، که توسعه افقی شهرها را ممنوع و محدوده شهری تهران را کاهش داد، شهرداری‌ها برای پاسخ به تقاضای رو به رشد مسکن به فروش تراکم روی آوردند. این سیاست، محدودیت‌های زمین را به ابزاری برای درآمدزایی شهری تبدیل کرد. شهرداری‌ها با صدور مجوزهای مازاد ساخت، کمبود زمین را جبران کردند، اما این رویکرد به افزایش سرسام‌آور تراکم ساختمانی و جمعیتی منجر شد.
نتیجه این سیاست‌ها، فشردگی شدید کلانشهرهایی چون تهران، مشهد و اصفهان بود. آمارها نشان می‌دهد تراکم جمعیتی تهران از ۱۰۴ نفر بر هکتار در سال ۱۳۷۱ به ۱۴۰ نفر بر هکتار در میانه دهه هشتاد و ۱۴۷ تا ۱۶۹ نفر بر هکتار تا سال ۱۳۸۵ رسید، که از بالاترین نرخ‌های تراکم جمعیتی جهان است. در حالی که مساحت شهر ثابت ماند، زیربنای ساختمانی چند برابر شد، فشار بر زیرساخت‌های شهری افزایش یافت و قیمت زمین به دلیل تبدیل حق ساخت به کالایی قابل خرید و فروش، به شدت بالا رفت. این جهش مستقیماً به گرانی مسکن منجر شد.
کارشناسان معتقدند «تورم افسارگسیخته مسکن» و شلوغی تهران بیش از هر چیز نتیجه سیاست‌های شورای عالی شهرسازی و معماری است که به جای توسعه محدوده شهری متناسب با رشد جمعیت، بر تمرکززدایی ناکارآمد و کوچک نگه داشتن محدوده شهرهای اقماری پافشاری کرد. مجید غمامی، از طراحان طرح جامع تهران ۱۳۸۵، بر تغییر کاربری بافت‌های شهری به جای افزایش محدوده تأکید داشت، اما این رویکرد، با تکیه بر تحولات کالبدی و بدون توجه به تراکم جمعیتی، شلوغی و کیفیت پایین زیست شهری را تشدید کرد. طرح جامع ۱۳۸۵ با پیش‌بینی جمعیت ۹.۳ تا ۱۰.۵ میلیون نفری تا سال ۱۴۰۵، بدون افزایش مساحت شهر، تهران را به یکی از متراکم‌ترین شهرهای جهان تبدیل کرد و معضل گرانی و شلوغی مسکن را به اوج رساند.
ضرورت تغییر سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی
برای شکستن این چرخه معیوب، نخستین گام بازنگری در سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی است؛ سیاست‌هایی که از سال ۱۳۷۸ تاکنون دست شهرها را برای توسعه بسته و عملاً راه را برای تراکم‌فروشی باز کرده‌اند. ادامه این مسیر فقط به تشدید بحران منجر می‌شود. از این‌رو اجرای دقیق قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه، نه یک توصیه، بلکه یک ضرورت فوری است. این قوانین تکالیف روشنی بر عهده دولت گذاشته‌اند: افزایش عرضه زمین، کاهش زمان دسترسی خانوار به مسکن، و گسترش محدوده‌های سکونتگاهی متناسب با رشد جمعیت.
اجرای این تکالیف باید با شفافیت کامل و نظارت مستمر همراه باشد تا منابع و زمین‌های دولتی از انحصار خارج شوند. زمین‌های مناسب شهری که امروز در اختیار نهادهای دولتی و عمومی است، باید یا به مردم واگذار شوند یا در قالب مشارکت‌های واقعی با بخش خصوصی به تولید مسکن اختصاص یابند. کارشناسان بارها هشدار داده‌اند که تا زمانی که این زمین‌ها آزاد نشود، هزینه زمین همچنان سهمی بیش از ۵۰ درصدی در قیمت تمام‌شده مسکن خواهد داشت و خانوارها همچنان زیر بار اجاره‌های سنگین و قیمت‌های غیرقابل‌دسترس خرد خواهند شد.
از سوی دیگر، توسعه افقی شهرها باید با اصلاح ضوابط پهنه‌بندی و الحاق منطقی زمین‌های جدید به محدوده شهری دنبال شود. این توسعه البته نباید بی‌برنامه باشد؛ بلکه باید همزمان با تأمین زیرساخت‌های حیاتی نظیر شبکه حمل‌ونقل، آب و برق، خدمات آموزشی و بهداشتی اجرا شود تا به جای ایجاد حاشیه‌نشینی، سکونتگاه‌هایی استاندارد و پایدار شکل گیرد.
در نهایت، تنها با تغییر مسیر از سیاست‌های محدودکننده به سمت سیاست‌های گشایشی و متوازن است که می‌توان امیدوار بود شکاف بین توان خرید مردم و قیمت مسکن کاهش یابد. اگر این تغییر رویه صورت نگیرد، تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بحران مسکن نه‌تنها مهار نمی‌شود، بلکه روزبه‌روز پیچیده‌تر و فشار بر معیشت خانوارها سنگین‌تر خواهد شد.
الف
