عرضه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی با کاهش نرخ خانه‌های خالی/دلایل رشد نجومی قیمت مسکن

به گزارش خبرگزاری فارس، برنامه «شب معماری» با موضوع «مسکن حق فراموش شده» و مالیات‌های بخش مسکن با حضور حسین عبداللهی کارشناس مسکن و علی ملک زاده کارشناس شبکه تحلیل‌گران اقتصاد مقاومتی روی آنتن شبکه چهارم سیما رفت.

حسین عبداللهی کارشناس حوزه مسکن در این برنامه گفت: در اوایل انقلاب، امام تاکید جدی بر حوزه مسکن داشتند و بیانیه ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ ایشان در خصوص حق مردم در دستیابی به مسکن به خوبی این موضوع را نشان می‌دهد.

وی افزود: اما بر اساس آمار‌ها طی سال های مختلف در حوزه مسکن به صورت سینوسی عمل کرده ایم، به طوری که در برهه هایی قیمت مسکن افزایش و در مقابل در برهه ای نیز کاهش شدید داشته است، در حالی که هم کاهش و هم افزایش قیمت باعث متضرر شدن بخشی از جامعه (تقاضای مصرفی و سازندگان) می‌شود.

این کارشناس با بیان اینکه سال ۹۷ قیمت مسکن نسبت به سال پیش خود ۳ برابر شده است، تصریح کرد: با توجه به رابطه مستقیم قیمت مسکن با نرخ اجاره‌بها، شاهد افزایش دوبرابری اجاره‌بها نیز بودیم و در چنین شرایطی مردم با معضل تأمین مسکن مواجه هستند و قطعا شاهد افزایش حاشیه‌نشینی و تبعات اجتماعی آن خواهیم بود.

عبداللهی خاطرنشان کرد: در اصول ۳، ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی به تأمین مسکن اشاره شده و طبق متن آن، دولت نیز باید زمینه ساز تهیه مسکن متناسب با نیاز مردم باشد.

*چرا مردم با معضل تأمین مسکن مواجه هستند؟

وی ادامه داد: علی رغم اینکه از سال ۷۰ به بعد تعداد ساخت و ساز در حوزه مسکن وضعیت خوبی داشته و شاخص تراکم خانوار از ۱.۲ به ۱.۰۶ رسیده است یعنی در سال ۹۵ به ازای هر ۱۰۶ خانوار، ۱۰۰ مسکن در کشور وجود داشته؛ اما سوال این است که چرا مردم نمی‌توانند به راحتی صاحبخانه شوند؟

این کارشناس مسکن گفت: بر اساس آمار از سال ۷۰ به بعد نرخ مالکیت از ۷۰ درصد به ۵۴ درصد کاهش یافته و این نشان می‌دهد که توزیع در بازار مسکن عادلانه نیست و واحد‌های ساخته شده به دست افراد نیازمندِ مسکن نمی‌رسد، چرا که در بازار فعالیت سوداگری رشد پیدا کرده است.

عبداللهی تصریح کرد: مسکن به مرور زمان به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و سوداگران ترجیح دادند که پول هایشان را در این حوزه سرمایه گذاری کنند و علی رغم اینکه مردم توان خرید مسکن را ندارند، اما سوداگران تعداد بالای مسکن خریداری می‌کنند و چون نبض بازار در دستشان است، به راحتی قیمت را بالا می‌برند.

او ادامه داد: بر اساس آمار از سال ۸۵ تا ۹۵، حدود ۱۰.۵ میلیون مسکن در کشور ساخته شد، اما تنها ۲.۴ میلیون نفر صاحب مسکن شدند و این ارقام نشان دهنده اینست که افراد خاصی تعداد بالای خانه‌های ساخته شده را خریداری کردند و موید وجود سوداگری در این بازار است و در این شرایط دولت به عنوان سیاستگذار حتماً باید ورود کرده و بازار را کنترل کند.

*عرضه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی با کاهش نرخ خانه‌های خالی

وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر ۲.۵ میلیون مسکن در کشور و تنها ۵۰۰ هزار مسکن خالی در شهر تهران وجود دارد، هر چند که در کشورهای مختلف ۵ درصد منازل باید خالی باشد؛ اما امروز این نرخ در ایران ۱۱ درصد است که حدود ۶ درصد از دنیا بالاتر است.

عبداللهی ادامه داد: در صورت کاهش نرخ خانه‌های خالی به ۵ درصد نُرم جهانی، آن هم برای انتقال از خانه‌ای به خانه دیگر، بر اساس برآوردها در حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی به کشور تزریق خواهد شد که قطعاً کاهش قیمت مسکن را به دنبال خواهد داشت.

*رشد نجومی قیمت مسکن به دلیل تولید نشدن مسکن در کنار افزایش وام

این کارشناس مسکن با بیان اینکه در سال ۹۷ بیشترین جهش را در حوزه مسکن داشتیم، گفت: علاوه بر موارد مذکور از ۱۳۹۳ تاکنون تعداد ساخت و ساز‌ها به میانگین سالانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسکونی رسیده؛ در حالی که این تعداد در سال‌های پیش از ۱۳۹۳ در حدود ۷۰۰ هزار واحد بوده است.

عبداللهی مهم‌ترین دلیل کاهش بیش از ۵۰ درصدی ساخت مسکن طی سال‌های اخیر را اعمال سیاست تحریک تقاضا به‌جای تحریک تولید توسط وزارت راه و شهرسازی عنوان کرد و گفت: وزارت راه و شهرسازی وقت، به امید اینکه به تعداد کافی مسکن تولید شده و ۲.۵ میلیون خانه خالی است؛ وام مسکن یکم را برای توانمندی تقاضا معرفی کرد و طبیعی است که در شرایط عدم تولید و وجود سوداگران در بازار، افزایش مبلغ وام باعث بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.

وی افزود: ما در حوزه متناسب سازی ساخت مسکن با نیازهای مردم نیز به درستی عمل نکرده ایم؛ چرا که به طور میانگین در کل کشور خانه هایی با متراژ ۱۵۵ متر ساخته می‌شود، اما از طرفی نیز شهرداری طرحی را آورده که خانه هایی با متراژ ۲۵ تا ۴۰ متر ساخته شود، خانه هایی که در اصل خوابگاه به شمار می‌روند و با سیاست‌های فرزندآوری و ازدواج در تناقض هستند.

*لزوم راه‌اندازی سامانه املاک پس از گذشت ۴ سال

این کارشناس عدم وجود اطلاعات دقیق و جامع را مشکل دیگر حوزه مسکن دانست و گفت: به راحتی می توان با تجمیع اطلاعاتی که در اختیار شهرداری‌ها، سازمان اسناد، مرکز آمار و … است، سامانه املاک کشور را پس از گذشت ۴ سال از تصویب قانونش راه اندازی کرد و با استفاده از آن در جریان تعداد خانه های خالی و مالکان آن‌ها قرار گرفت؛ اما متاسفانه هنوز این اتفاق نیفتاده و اجرایی شدن آن هر سال به سال بعد موکول می‌شود.

*مالیات‌های بخش مسکن اهداف تنظیمی دارند، نه درآمدی

علی ملک زاده پژوهشگر مسائل اقتصادی و مالیاتی در ادامه این برنامه گفت: اولین بیانیه امام خمینی (ره) درباره مسکن بود که نشان می دهد مسکن پیش از انقلاب اسلامی نیز شرایط خوبی را نداشته است. از طرفی بازار مسکن در ایران هر ۶ یا ۷سال شاهد افزایش جهشی قیمت بوده است.

وی افزود: هر چند دولت های مختلف سیاست های متنوعی را در این حوزه اجرا کردند، اما وقتی به مسیر طی شده در حوزه مسکن نگاه می کنیم، متوجه می شویم که سیاست‌ها نتیجه بخش نبوده است.

او گفت: مالیات بر خانه‌های خالی، خاصیت تنظیمی دارد و می تواند باعث عرضه شدن خانه های خالی در بازار باشد، در اصل با اجرای این مالیات، اشخاص، دیگر تمایلی به خالی نگه داشتن خانه خود ندارند، همچنین مالیات بر عایدی سرمایه ابزاری جهانی است که برای مقابله با سوداگری می توان از آن کمک گرفت.

وی خاطرنشان کرد: البته راه های دیگری نیز برای کنترل سوداگری در بازار مسکن وجود دارد که از جمله آن می توان به روش قهری اشاره کرد، اما این روش مخالف با موازین شرعی است و به همین دلیل می بایست مالیات بر خانه های خالی که همان روش تنظیمی است را دنبال کرد.

*نبود مالیات‌های تنظیمی بخش مسکن عامل ایجاد ملاکیت و افزایش قیمت‌ها

این کارشناس اقتصادی با اشاره به نبود مالیات‌های تنظیمی در بخش مسکن گفت: چند ماه پیش یکی از نمایندگان مجلس عنوان کرده بود که فردی در شهر تهران ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در اختیار دارد، این صحبت نشان دهنده وضعیت مسکن در ایران است که یک شخص می‌تواند تا این حد خانه در اختیار داشته باشد، اما از طرفی بخش زیادی از مردم از این قدرت بی بهره باشند.

ملک زاده افزود: وقتی وزیری در حوزه مسکن به اینکه مسکن نمی سازد و مخالف مالیات بر عایدی سرمایه بوده، افتخار می کند، طبیعی است که چنین وضعیتی در حوزه مسکن ایجاد می‌شود.

*افزایش جهشی قیمت دارایی‌ها به ضرر عموم مردم و به نفع ملاکان

ملک زاده درباره اثرگذاری اجرای مالیات بر عایدی سرمایه گفت: یکی از اثرات اعمال این مالیات، کاهش نابرابری در حوزه مسکن است؛ چرا که نباید فراموش کنیم افزایش قیمت در ایران بیشتر به ضرر کسانی بوده که اصلا دارایی نداشته و در مقابل باعث چند برابر شدن سرمایه افراد صاحب دارایی می شود.

ملک زاده خاطر نشان کرد: مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، روش هایی است که امروزه در اکثر کشورهای دنیا اجرا شده و نتیجه بخش نیز بوده است، اما می بینیم که در ایران مخالفان این طرح می گویند این قانون باعث افزایش قیمت مسکن می شود و با همین استدلال ها تا امروز جلوی اجرای این مسئله گرفته شده است.

ملک زاده در انتهای صحبت‌های خود به کتاب مالیات بر عایدی املاک اشاره کرد و گفت: کتاب مالیات بر عایدی املاک محصول کار مطالعاتی و نخبگانی شبکه تحلیل‌گران اقتصاد مقاومتی است که به صورت علمی به بررسی مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک پرداخته است.

وی در مورد تاثیر این کتاب بر مخالفان مالیات بر عایدی املاک گفت: جالب است بدانید رئیس اتحادیه مشاوران املاک که از دیرباز مخالف سرسخت این پایه مالیاتی بود با مطالعه این کتاب به موافقان پیوست و با مصاحبه‌ای اعلام کرد که مخالفتش با مالیات بر عایدی املاک اشتباه بوده است.