مراحل گرفتن حکم تخلیه مستاجر

تخلیه ملکی که به تصرف مستاجر ( غیرقانونی ) در واحدهای مسکونی یا تجاری اتفاق افتاده است، چالشی است که بسیاری از مالکان با آن دست به گریبانند.

این موضوع که به یکی از پیچیده ترین پرونده های حقوقی تبدیل شده و آن هم زمانی آغاز می شود که مستاجر از مفاد قرارداد اجاره تخطی می کند.

صاحب ملک برای احقاق حق خود، ناگزیر به طی مسیر قانونی و درخواست حکم تخلیه می شود.

در ادامه، شما را با فرآیند قانونی تخلیه ملک آشنا خواهیم کرد. از مدارک تا گام های اجرایی و نکات مهمی که باید رعایت کنید را به صورت کامل توضیح می دهیم.

آگاهی از این روند، چه برای مالک و چه برای وکیل او، می تواند مسیر دستیابی به حکم تخلیه را کوتاه تر و کم هزینه تر سازد.

شرایط گرفتن حکم تخلیه

برای شروع روند قانونی تخلیه ملک، وجود یکی از این شرایط ضروری است، البته به شرط پایان یافتن مدت قرارداد اجاره:

• قراردادهایی که به صورت شفاهی منعقد یا تمدید شده اند.
• در برخی موارد که حکم فسخ قرارداد از دادگاه صادر شده است.
• اجاره نامه هایی که فاقد امضای دو شاهد هستند.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

دستور تخلیه بدون نیاز به جلسه دادرسی صادر می شود، اما حکم تخلیه مستلزم تشکیل جلسه و رسیدگی قضایی است.

مرجع صدور:

• دستور تخلیه : از شورای حل اختلاف یا اداره ثبت
• حکم تخلیه : دادگاه عمومی حقوقی

دستور تخلیه نیازی به رعایت آیین دادرسی مدنی ندارد، در حالی که حکم تخلیه کاملا تابع این قوانین است.

دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه است، اما حکم تخلیه بدون نیاز به اجراییه قابل اجراست.

دستور تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی نیست، اما حکم تخلیه را می توان به آن اعتراض کرد.

شرایط دادن حکم تخلیه مستاجر

1. واگذاری ملک به دیگری بدون اجازه مالک
2. تاخیر سه ماهه در پرداخت اجاره بها
3. استفاده خلاف قرارداد از ملک
4. کوتاهی در حفظ و نگهداری ملک مورد اجاره
5. ارائه اطلاعات نادرست به موجر

اگر مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر باید ابتدا حکم فسخ قرارداد را از دادگاه دریافت کند و پس از قطعی شدن آن، درخواست حکم تخلیه نماید.

مراحل گرفتن حکم تخلیه

برای قراردادهای عادی:

1. ثبت درخواست دستور تخلیه در سامانه خدمات قضایی
2. مراجعه به شورای حل اختلاف با مدارک اصلی
3. پیگیری روند ابلاغ دستور به مستاجر
4. درخواست اجرای حکم در صورت عدم تخلیه
5. پاسخ به اعتراضات احتمالی مستاجر
6. واریز مبلغ ودیعه به حساب دادگستری
7. طرح دعوی برای اجاره بهای معوق یا خسارات

برای قراردادهای رسمی:

1. درخواست اجراییه از دفترخانه تنظیم کننده سند
2. پیگیری ارسال پرونده به اداره اجرای ثبت
3. نظارت بر تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ
4. پاسخگویی به اعتراضات احتمالی
5. واریز ودیعه به حساب اداره ثبت
6. پیگیری مطالبات معوق و خسارات احتمالی

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه

1. دادخواست ها : ابتدا برای ثبت درخواست باید یک دادخواست تنظیم کنید.
2. ارائه سند رسمی ملک از سوی موجر برای اثبات مالک بودن
3. نسخه اصلی اجاره نامه
4. مدارک هویتی خواهان و خوانده

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

مطابق قانون جدید شورای حل اختلاف، تمامی اختیارات رسیدگی به دعاوی مربوط به حکم تخلیه به دادگاه صلح سپرده شده است.

از این پس، خواهان دعوای حکم تخلیه و دستور تخلیه در صورت تمایل به حصول صلح و سازش می تواند این موضوع را در دادخواست خود ذکر کند تا دعوی برای صلح و سازش ابتدا به شورای حل اختلاف ارجاع داده شود.

تبصره ماده 15 قانون شورای حل اختلاف در این خصوص مقرر می دارد که مقام رسیدگی کننده، اجراکننده و مقام ارجاع، پیش از ارجاع پرونده به شعبه و ثبت آن، موظفند از عدم مخالفت طرفین پرونده با ارجاع به شورا اطمینان حاصل کنند.

شورا باید قبل از شروع رسیدگی به پرونده های موضوع به این ماده، طرف یا طرفین پرونده را از امکان داشتن حق مخالفت با ارجاع پرونده به شورا آگاه سازد.

نکات پایانی

در قرارداد اجاره، مالکیت عین مستاجر نزد موجر باقی می ماند و مستاجر تنها مالک منافع آن است. پس از پایان مدت اجاره، مستاجر باید ملک را به موجر بازگرداند.

موجر در موارد زیر می تواند درخواست حکم تخلیه کند:

• عدم پرداخت اجاره بها به مدت بیش از سه ماه
• اقدام مستاجر برخلاف مفاد قرارداد
• انتقال مورد اجاره به غیر در صورت شرط عدم انتقال

نحوه اجرای تخلیه در قراردادهای عادی توسط ضابطین قوه قضائیه و در قراردادهای رسمی از طریق اجرای ثبت، ظرف یک هفته پس از تقاضا انجام می شود.

در صورت وجود ودیعه یا تضمین، تخلیه منوط به استرداد آن به مستاجر یا سپردن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی خسارت یا بدهی های معوق باشد، می تواند با ارائه دادخواست مطالبه ضرر و زیان، از محل این وجوه مطالبات خود را دریافت کند.

مستاجر نیز می تواند در صورت داشتن هرگونه ادعا، همزمان با اجرای حکم تخلیه، شکایت خود را به مراجع قضایی تقدیم نماید.

در این مقاله سعی کردیم تمامی نکات مربوط به تخلیه ملک را برایتان بنویسم. در صورت داشتن سوال بهتر از مشاوره حقوقی متخصصان این حوزه کمک بگیرید.